Квартирный обмен. Краткая характеристика.

Россия, Санкт-Петербург
ул. Гороховая дом 49, лит. А, офис 250
(812) 605-0851 (812) 605-0852

Как расстаться с арендатором

Договор аренды нежилых площадей - один из самых распространенных в предпринимательской сфере. Тем не менее владельцы недвижимости зачастую используют не все возможности, чтобы досрочно расторгнуть контракт с недобросовестным арендатором. Потому что не полностью осведомлены о своих правах.

Алексей ЛЮКШИН,
кандидат юридических наук, юридическая компания "Люкшин и партнеры"

ПОВОДЫ, которые позволяют собственнику помещения преждевременно расстаться с его пользователем, изложены в статье 619 ГК РФ. Арендатора можно выселить, если он пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями; значительно ухудшает имущество; более двух раз подряд не вносит арендную плату; не выполняет капремонт помещения в установленные сроки и т.п. Однако перечень этот не исчерпывающий. Статья 450 ГК РФ предусматривает и "иные случаи". Какие же?

Например, ООО "Дельта" (арендодатель) и ЗАО "Феникс" (арендатор) на три года заключили договор аренды торгового помещения (2500 кв.м). Среди прочих условий в нем было предусмотрено право собственника расторгнуть контракт, если арендатор хотя бы раз не внесет плату. Через полгода "Феникс", ссылаясь на финансовые затруднения, попросил у "Дельты" отсрочку. Арендодатель не согласился, потребовал расплатиться вовремя или же расторгнуть договор, вернув имущество и заплатив неустойку в размере 100 000 у.е. Арендатор продолжал настаивать на своем. Собственник обратился в арбитраж, мотивировав свой иск условиями договора. Ответчик же ссылался на Гражданский кодекс, который говорит о двукратном нарушении графика платежей. Суд первой инстанции в иске отказал. Однако "Дельта" подала апелляцию и выиграла дело на том основании, что в договоре специально было оговорено иное (не приведенное в ст. 619 ГК) основание для расторжения договора, не противоречащее законодательству. Таким образом, расстаться можно и с арендатором, единожды не расплатившимся за "стены", если заранее предусмотреть это в договоре.

Другой пример. ООО "Велл" (арендодатель) и ЗАО "Торговый дом" (арендатор) заключили на четыре года договор аренды торгового павильона (150 кв.м). В нем были предусмотрены ежеквартальные арендные платежи - по 5000 у.е.

Однако за очередной платежный период арендатор внес всего 3000 у.е., отказавшись платить больше. Собственник обратился в арбитраж с иском о взыскании задолженности с неустойкой и о расторжении договора в связи с его существенным нарушением.

Суд первой инстанции постановил взыскать с арендатора долг и неустойку в размере 2000 у.е., но отказал в расторжении договора. Стороны не прописали в контракте возможность его досрочного прекращения из-за того, что арендатор платит не в полном объеме, а в ст. 619 ГК РФ такого основания нет.

Апелляционная инстанция заняла другую позицию. Согласно ст. 450 ГК РФ арендный договор может быть по решению суда расторгнут при его существенном нарушении одной из сторон. Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор.

Однако анализ судебной практики показывает, что по ст. 619 ГК РФ собственник, страдающий от недобросовестного арендатора, может добиваться досрочного расторжения договора только после того, как он направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнить предусмотренные контрактом обязательства в разумный срок.

Если пользователь этого не сделал, у владельца помещения возникает право требовать аннулирования договора. При этом собственник может обратиться в суд лишь после того, как арендатор отказался полюбовно расторгать (корректировать) договор или ничего не ответил владельцу в срок, указанный в его предложении или установленный законом либо договором (если срок ответа нигде не оговорен, он считается равным 30 дням).

Однако собственники фактически упускают еще одну возможность. В договоры крайне редко включается условие о праве арендодателя ОТКАЗАТЬСЯ от контракта на определенных основаниях. И совершенно зря.

Как уже было сказано, РАСТОРГНУТЬ договор можно только в судебном порядке и с соблюдением условий ст. 619 ГК (заранее уведомить должника, выждать 30 дней и потом потратить еще несколько месяцев на судебное разбирательство).

При этом ст. 450 ГК РФ предусматривает возможность одностороннего внесудебного ОТКАЗА от договора, если это допускается законом или самим договором. Прописав в арендном контракте поводы для отказа, собственнику будет достаточно просто заявить о нем, и договор будет считаться расторгнутым в силу прямого указания Гражданского кодекса. И не надо идти в суд.

При поддержке: