Как выбрать участок для покупки

В последние годы все больше городских жителей стремится купить загородный дом для сезонного или постоянного проживания. Что нужно учитывать при заключении сделки, чтобы долгожданная покупка принесла в Вашу семью только счастье, а не стала источником разочарования и непредвиденных расходов?

После того, как Вы определились, какую сумму Вы готовы потратить на покупку и что примерно Вы хотите за эти деньги приобрести, можно приступать к поискам. Где и как искать, каждый решает сам v кто-то обратиться в агентство недвижимости, кто-то будет просматривать объявления в газетах или самостоятельно объезжать садоводства в интересующем его районе. Наконец, какой то вариант заинтересовал Вас.

В первую очередь рекомендую самостоятельно несколько раз (в разные дни недели и время суток) проехать от своего дома и места работы до интересующего Вас садового участка на том виде транспорта, которым Вы планируете пользоваться в дальнейшем, оценив при этом затраты времени и средств на дорогу, а также внимательно осмотреть окрестности.

Случай из практики: Ольге Петровне понравился домик в удаленном от дорог и населенных пунктов маленьком садоводстве. Примечание в объявлении: LСмотреть только в воскресенье¦ ее не насторожило v хозяин пояснил, что на неделе он работает и ночует в городе. Уже после покупки выяснилось v в 1 километре от садоводства находится аэродром вертолетного училища, полеты происходят круглосуточно, кроме выходных.

Если в итоге Вас устраивает и место, и участок и состояние дома, пора ближе познакомиться с хозяевами. Первое, что Вы должны спросить v кадастровую карту с кадастровым номером на участок. При отсутствии этих документов никакая сделка с землей зарегистрирована быть не может, и Вы не вступите в права собственника. Возможные предложения продавца v продать участок Lпо садоводческой книжке¦, по Lусловному кадастровому номеру¦, Lвыписать доверенность¦ и тому подобные должны сразу быть Вами отвергнуты v в соответствии с п. 1 и 2 статьи 15 Земельного Кодекса РФ, для осуществления любых сделок с землей ее необходимо приобрести в собственность. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (статья 37 Земельного Кодекса РФ).

Что же делать, если Вы нашли LДом своей мечты¦, но продавец не сделал кадастровую съемку? Предложите ему привести документы в порядок, взяв краткосрочный кредит в банке, сразу после получения кадастрового номера и оформления сделки он сможет погасить долг из полученных за участок денег. Если по каким-то причинам это невозможно, Вы можете сделать предоплату, за счет которой будет произведена кадастровая съемка. В этом случае Вы несете определенный риск в случае, если после получения кадастрового номера продавец передумает продавать Вам участок, изменит первоначальную цену или выяснятся обстоятельства, исключающие возможность сделки.

Поэтому внесение авансового платежа должно быть оформлено дополнительным договором, исключающим возможные негативные для Вас последствия и предусматривающим штрафные санкции в случае срыва сделки. В любом случае заключение договора купли-продажи должно происходить при наличии кадастровой карты с кадастровым номером у продавца-владельца участка.

Итак, Вы ознакомились с кадастровой картой и убедились, что участок принадлежит именно тому человеку, который выступает в качестве продавца. После этого проверьте фактическое соответствие границ участка и расположение построек указанных в кадастровой карте. Проверьте, исполнены ли требования СНиП 30-02-97 по планировке и застройке территорий садоводческих (дачных) объединений. Обязательно познакомьтесь с соседями и выясните, нет ли у них Lтерриториальных претензий¦ к нынешнему владельцу и не возникнут ли они в дальнейшем.

Случай из практики: Семен Павлович осмотрел множество домов, прежде чем сделать свой выбор. Решающим фактором оказался просторный и хорошо оборудованный гараж, находящийся на участке. Через 6 месяцев по решению суда этот гараж был снесен, так как одна из его стен находилась на расстоянии 80 см от границы соседнего участка. В дальнейшем соседи рассказали ему, что о нарушении прежним владельцем СНиП они знали давно, но так как предыдущий хозяин участка был их хорошим знакомым, они не хотели портить с ним отношений из-за незначительного нарушения. К тому же у него последние годы не было автомашины, и гараж им ничем не мешал.

Пообщавшись с соседями, зайдите к председателю СНТ. Выясните, насколько точно соблюдаются правила противопожарной безопасности, заключены ли договоры на вывоз мусора (если имеются какие-то нарушения, при первой же проверке пожарная инспекция, например, может потребовать оборудовать пожарный водоем, подъездные дороги, разворотные площадки, приобрести мотопомпы и т.д.) В этом случае расходы лягут на всех владельцев участков. Уточните также, не планируется ли каких либо масштабных работ по благоустройству. Вряд ли знание этих обстоятельств заставит Вас отказаться от покупки участка, но сведения о планирующихся расходах дадут Вам дополнительные козыри при обсуждении окончательной цены с нынешним владельцем участка.

Обязательно поинтересуйтесь, как осуществляется электроснабжение участка, бывают ли перебои с подачей электричества, хватает ли мощностей. Обратите внимание на источники водоснабжения, качество воды, не поленитесь взять пробу воды из колодца или расположенной на территории садоводства скважины и обратиться в СЭС с просьбой сделать анализ.

Таким образом, принятие решения о покупке зависит от очень многих факторов, в большинстве из которых может разобраться только квалифицированный специалист. Поэтому рекомендую Вам заказать комплексное обследование приобретаемого объекта недвижимости в независимой специализированной юридической организации, по результатам которого Вы получите на руки официальное заключение о соответствии объекта требованиям действующего законодательства, выявленных недостатках, возможности и пути их устранения.

Также возможно и полное юридическое сопровождение сделки купли-продажи. Это новые виды услуг, введения которых потребовали значительные ужесточения требований законодательства в области землепользования, рост цен на землю и недвижимость, учащение случаев признания уже заключенных сделок Lничтожными¦ (т.е. недействительными) в судебном порядке.

Практика показывает, что потраченные на обследования средства компенсируются снижением цены объекта с учетом выявленных устранимых недостатков, либо позволяют избежать значительно больших расходов, своевременно отказавшись от приобретения неприемлемого для Вас варианта.

Если Вы уже являетесь собственником, обследование Вашей недвижимости также может быть рекомендовано в случае, если Вы планируете вкладывать средства в ремонт и реконструкцию участка и строений, или планируете в дальнейшем сделки со своей собственностью.

Центр юридической поддержки землепользователей

При поддержке: